Occorre prestare molta attenzione ai temi scelti questo mese dal nostro notaio, il dottor Gabriele Naddeo. Una sentenza del Consiglio di Stato chiarisce alcuni aspetti legati al permesso di costruire, mentre due ordinanze della Suprema Corte di Cassazione si premurano di chiarire questioni inerenti all’ amministrazione di sostegno e alla servitù coattiva. Buona lettura.
Edilizia ed urbanistica
Consiglio di Stato, sentenza, 11 settembre 2024, n. 7523, sez. II Attività edificatoria – Permesso di costruire – Proprietario
Per il Consiglio di Stato è legittimato a chiedere il rilascio del provvedimento edilizio, non solo il proprietario possessore, ma anche il detentore che ne abbia titolo: si pensi al promissario acquirente che ha sottoscritto, con il proprietario, un contratto preliminare (dai più conosciuto erroneamente come compromesso) con effetti anticipati, ossia che permetta al promissario acquirente di entrare nella disponibilità del bene; è richiesto, ovviamente, anche il consenso del proprietario, ma la pratica può essere portata avanti dal detentore. Il permesso di costruire, dunque, può essere rilasciato non solo al proprietario dell’immobile, ma a chiunque abbia titolo per richiederlo (così come previsto dall’art. 11, co. 1, D.P.R. n. 380/2001), e tale ultima espressione va intesa nel senso più ampio di una legittima disponibilità dell’area, in base ad una relazione qualificata con il bene, sia essa di natura reale, o anche solo obbligatoria, purché, in questo caso, con il consenso del proprietario. Il Comune, prima di rilasciare il titolo, ha – tuttavia – l’onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi sia il proprietario dell’immobile oggetto dell’intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria. In tal caso, dunque, sarà necessario esibire il titolo ossia il contratto preliminare: tale conclusione appare condivisibile, considerato che il contratto preliminare pone nelle parti la naturale aspettativa di giungere al trasferimento definitivo del bene e può essere logico che, il legislatore ammetta la possibilità – nelle more del preliminare – che il futuro proprietario si porti avanti per poter così utilizzare immediatamente l’immobile una volta sottoscritto il contratto di vendita.
Amministrazione di sostegno
Cassazione, ordinanza, 10 giugno 2024, n. 16052, sez. I civile
Capacità della persona fisica – rappresentanza e assistenza dell’incapace legale – in genere Amministrazione di sostegno – Applicabilità dell’art. 1722 c.c. – Ai soli atti espressamente indicati dal giudice tutelare – Fondamento.
Per comprendere questa ordinanza si deve prima sapere che, con il provvedimento di apertura dell’Amministratore di sostegno, non viene stabilita tout court l’incapacità di intendere e volere del soggetto beneficiato; il Giudice Tutelare la può prevedere per alcuni titoli di atti, od anche per nulla. L’Amministratore di sostegno, infatti, può essere nominato anche solo per aiutare il beneficiario ad affrontare deficit fisici, non per forza cognitivi. La Corte, con questa ordinanza, si occupa della fattispecie della sorte della procura rilasciata dal beneficiato prima dell’apertura dell’amministrazione di sostegno ed afferma che, in tema di amministrazione di sostegno, la procura con cui il beneficiario, prima della nomina dell’amministratore, abbia conferito a quest’ultimo o a un terzo poteri di rappresentanza diviene inefficace ex art. 1722 c.c., con riguardo ai soli atti rispetto ai quali il giudice tutelare abbia esteso le restrizioni e le decadenze stabilite dalla legge per l’interdetto e l’inabilitato, in quanto lo scopo della norma è di affermare che nessuna procura volontaria può continuare ad avere effetto nel momento e nella misura in cui si limita la capacità di agire del mandante. Per tutti gli atti per i quali non vi sia stata declaratoria di incapacità del beneficiato, la procura rimane efficace.
Servitù coattiva
Cassazione, ordinanza, 24 settembre 2024, n. 25536, sez. II civile Percorsi alternativi – Servitù coattive di passaggio
La servitù coattiva di passaggio prevede che, qualora un fondo sia intercluso, ossia non vi si possa accedere se non attraverso altri fondi: in tema di servitù di passaggio coattivo, vi è l’esenzione prevista dall’art. 1051, comma 4, c.c., a mente del quale non può esservi servitù coattiva a carico di case, cortili, giardini ed aie ad esse attinenti: la Corte, con questa ordinanza, afferma tuttavia che, tale limitazione non opera in caso di interclusione assoluta. La norma va tuttavia interpretata nel senso che, nel valutare l’imposizione della servitù, il giudice di merito deve preferire, ove possibile, percorsi alternativi che non interessino le aree menzionate, attribuendo a questi la priorità.
